资产价格繁荣或将普遍消减 浪头退守为上策
2015-12-31 07:48:00
来源:《澳华财经在线》
编辑:Cloris Wei 文章类型:原创
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近两年澳洲地产市场持续上行吸引了大量海外投资者抢滩,股市债市收益同样颇佳,然而外围环境正悄然变化。机遇与风险往往并存,谨慎观望方有利于把握机会。
ACB News《澳华财经在线》报道,上世纪八十年代末,日本房地产开发商Kumagai Gumi花费近12亿澳元用于开发墨尔本中央建筑群项目,十年后仅以4.25亿澳元转手售出。更早一点的二十世纪七十年代,英国地产开发商如Capital & Counties和Hammerson在墨尔本和悉尼的中央商务区开发项目中损失了数百万澳元。
自上世纪60年代以来,外资涌入夯实了澳洲资产价格上涨的势头,他们进入的晚,且通常蒙受着最大的损失。而如今,中国资本同样成为了悉墨房价上涨的推手。
目前零售地产转让价格相较之前的公平价值上涨了65%,且商业地产整体价格在过去12个月上涨10%-25%,在此情况下,Warakirri资产管理公司总经理、投资专家John Nolan预测,澳洲房地产泡沫或将破裂。他指出,假设毛收益率为2%-3%,除去租金、维护费用和利率等成本后,住宅房产目前正以高于成本约50-80倍的价格进行交易。
在投资领域摸爬滚打四十年的John Nolan表示,任何泡沫都有破裂的一天。通胀率仅为2%时,若资产价格上涨20%-25%,则价格可谓存在泡沫。由于人们对19世纪90年代初的经济衰退已印象不深,在对待债务的态度上也远没有当初那么谨慎。资产价格上升时,举债极其容易,但风险在于资产价格一旦下跌,债务很容易成为负担。
援引自《商业观察家》,John Nolan表示,过去三年,澳元对美元汇率下跌30%以上。而近几年未对冲全球股票投资组合表现优异,回报率要高于任何投资期限内任何资产类别的预期收益水平。他预测,澳元贬值给本地投资者带来的海外证券市场投资机会同样不可持续。
Nolan表示,除非全球经济或中国经济急剧恶化,否则全球证券投资市场很难同近些年来一样从货币贬值中获益。而若世界经济继续增长1%或2%,澳元在短期内大幅下跌的可能性较低。
Nolan还注意到,资产价格目前已出现了一些调整——如在银行股和能源股方面。自2015年达到记录高值以来,银行股下跌了20%,而自2008年5月达到历史新高后,能源股已下跌超过60%。2003年6月(出现泡沫之前),能源股只占S & P/ASX 300指数中的13.8%,而在5年后,能源股占该股指35.9%。到了今年11月底,能源股占S & P/ASX 300指数比重再次恢复到12.8%。
今年12月美联储时隔9年后的首次加息或许放出信号,预示着引起全球资产价格上涨的债券市场繁荣行将结束。
Nolan认为相比于一般情况,目前在投资组合中持有更多的现金存在一定优势。他表示机会通常会在市场低迷时期出现,投资者现在需要做的是耐心等待,静候机会的出现。
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