澳华财经在线 2月20日讯 澳洲房地产市场一直备受中国投资者钟爱，中国农历鸡年到来之际，有鉴于澳大利亚针对外国投资者出台诸多新规定，也许是时候重新分析一下在澳投资房地产的利与弊。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，在中国十二生肖里，公鸡被认为是最有活力和干劲的。历史或神话故事中，公鸡打鸣都像闹钟一样，叫醒人们开始工作。1月28日农历新年，鸡年开始，也许中国投资者的进入也将开启澳大利亚房地产市场繁荣的一年。
 
新年伊始，澳大利亚专业地产咨询平台Property Observer（地产观察家）专门推出中澳地产投资“鸡年”特别报告，就新一年外国人在澳投资趋势与关注事项展开评析。报告首先对市场概况进行纵览，回顾自金融海啸以本地房市的强势发展，继而就2017年的新增税种、外资审批政策变化，如期房转手等受到高度关注的话题做出解析。
 
投资收益概况
 
ACB News《澳华财经在线》报道，相比之下，在澳投资房地产具有优势。近期较高的资本收益、租金回报率，以及稳定的国内政治经济局势吸引了大批的中国投资者前来。应对这种现象，部分州政府开始提高税率。以新南威尔士州（NSW）为例，海外买家购买房产需另外支付土地附加税、较高的印花税。但相比之下，澳大利亚房地产的优势依然明显。
 
根据最新CoreLogic房价指数显示，2016年，澳首府城市住宅年度投资收益率约10.9%，是自2009年以来的最高。把房地产作为投资产品，考虑到总的租金收益和资本收益，根据CoreLogic首府城市综合指数结果，房地产市场的年收益率可以达到14.7%。
 
与此同时，CoreLogic调查部负责人劳利斯（Tim Lawless）称，澳大利亚的房地产市场正在对经济和人口增长趋势做出反应。人口快速增长与活跃的经济形势刺激悉尼与墨尔本的房价增长。最近，增长趋势已经扩展到霍巴特和堪培拉，以及不少海岸和一线城市。
 
后金融危机时代，CoreLogic公布的指数显示，悉尼住宅价格几乎翻倍，自2009年1月以来增长率达97.5%。同一时间段，墨尔本的房价增长83.5%。
 
外国人买房注意
 
ACB News《澳华财经在线》报道，在过去的八年里，悉尼和墨尔本的房地产市场持续走强。相比之下，其他省会城市价格增长水平要远远落后。澳大利亚的首府城市中，2016年，房价变化跨度极大，从最低的-4.3%（珀斯）到最高的15.5%（悉尼），墨尔本与霍巴特的增长率均超过10%。
 
报告指出，得益于各种的长期优势，澳大利亚对海外投资者保有很强的吸引力，但需要注意以下几点：
 
澳大利亚税务局规定，外国居民不允许以个人名义、或通过信托、所属公司等方式在澳购买二手房，违者将面临刑事处罚。但是，只要通过外国投资审查委员会（FIRB）的批准，外投资者可以购买其他种类的住宅，如新建住宅，闲置地或再开发地块。
 
FIRB审查海外人士的投资申请，并向政府推荐合适的投资项目。根据FIRB公布的数据，去年，海外人士在澳大利亚地产投资总额约608亿澳元，增长近75%，其中三分之二来自中国投资者，大部分集中在悉尼和墨尔本，墨尔本外国投资获准项目更多。
 
在此背景下，更有必要搞清楚各州政府针对海外买家征收的新税种与附加费。
 
新税一览
 
ACB News《澳华财经在线》报道，除联邦政府规定的税费，对有意在澳洲投资房地产的海外人士，各州还有自己的税费和附加费用。根据Property Observer梳理如下：
 
自2016年12月31日零时起，在已有的1.6%税率基础上，新南威尔士州针对外国人持有的的住宅用地新开征0.75%的附加税。
 
早在2016年6月初，根据新南威尔士州的财政预算规划，海外住宅房产买家需在购买住宅房产应付税款的基础上额外支付4%的印花税。
 
另外，购买期房的外国投资者不再享有12个月的印花税付费延期。
 
根据新州政府官网，上述附加税同样适用于土地交易。如果土地所有者名下有多块土地，且其中的一块或多块属于住宅用地，海外人士要购买土地或对土地入股也要缴纳附加税。
 
并且，自2016年7月18日开始，土地的购买者/被转让方，于2016年6月21日当天或之后完成的土地权益购买交易，须做出申报。
 
对于澳大利亚公民、拥有在澳永久居住权居民、或是在过去12个月里有200天以上留居澳大利亚的新西兰人，以上附加税不适用。
 
不同州政府针对土地附加费用有不同政策。
 
昆士兰州不存在土地附加税，维多利亚州近期将针对海外买家的土地印花税由0.5%增加至1.5%。2017年1月1日起生效。
 
据维多利亚州税务局，如在维多利亚州购买一处房产，除印花税、所持有房产应税税基部分要缴纳的交易税，海外人士还需支付附加税（FPAD）。应税税基按照购房价格和房产/土地市场价格中较高值为准。
 
如购买的是免税房，以上附加税种不适用。
 
维多利亚州，自2016年7月起，海外买家的缴纳的FPAD附加税从3%上涨至7%。
 
10月1日起，昆州政府将对国外买家在购房时增收3%的附加税，被称为海外买家附加税（AFAD   ）。
 

 
理解FIRB政策
 
ACB News《澳华财经在线》报道，根据FIRB指引摘要，外国非居民可无条件购买澳大利亚新建住宅，数量上不受限制，但每次购买前需经过批准。
 
新建住宅是指在住宅用地上已建、在建、或未来将建的住宅，之前从未被销售过，并具有一下特征：
1. 未被使用过；
2. 如该住宅从属于开发项目（包含50栋或以上住宅），曾由开发商售卖，而此前居住时间不超过12个月；
 
现有住宅经过翻新和整修，或之前一栋或多栋住宅拆除后重建的独立住宅均不属于该范围。
 
如果开发商持有“新建住宅豁免证”，特别允许将其名下的新建住宅卖给外国人，购买此类住宅则不需要通过批准。开发商持有证明时，外国居民不需要再申请政府批准。
 
外国非居民一般被允许购买住宅项目建设用地，前提是批准之日起四年内必须完成施工。
 
可购买未能成交的期房公寓
 
ACB News《澳华财经在线》报道，特恩布尔政府近日表明，将对外国购房者放宽政策，如果外国购房者在购买期房时因种种原因未能成交，将允许另一个外国购房者接手。
 
澳财长莫里森曾在近期举行的记者发布会针对业内人士较为担心的问题作出回应。
 
莫里森表示“如果一栋住宅或公寓还未完工或刚刚建成，经过转手时，据常识判断仍应被视为新房”。
 
“若因特殊情况交易未能成功，该住宅应保持其未出售时的属性，而不应被视为二手房”
 
上述政策自宣布之日起立即生效。未来国外个人购房者在购买新建成、仅因为交易失败成为二手房的住宅时，该住宅物业仍被视为新建住宅。
 
这些问题还影响到现行的“新建住宅豁免证”，此证书是外国人在特定开发项目中购买新住宅的预批准机制。
 
“新建住宅豁免证”规定预计将进行调整，以涵盖外国个人买家购买仅因未能成交而成为二手房的新建住宅。
 
房产投资需求持续旺盛
 
ACB News《澳华财经在线》报道，限制购房的新政策，再加上银行贷款更加严格的审核制度。不少业内人士担忧，这些措施会减少国外投资，或担心购房者能否承担更高的赋税。
 
令人欣慰的是，澳大利亚购房需求依然强势，自2016年5月澳储行降息，投资需求持续增长。根据澳大利亚统计局公布的住宅信贷数据，自去年首次降息以来，投资相关的房屋抵押贷款增加了约16%。CoreLogic公布的2016年《最佳之最》（Best of the Best）报告中提到，约有49%的房屋抵押贷款用于投资。
 
近期，FIRB官方网站刊登一篇参考文献，文献研究了住宅房地产价格增长与国外投资的关系，得出一个重要结论，认为房价增长的主要原因并非来源于国外投资需求的增加。
 
与此同时，文献还指出，最近几年外国力量对澳大利亚房地产市场的需求不断增强，很大程度上来源于在澳华侨的购房人数不断增加。2010年中期，仅占外国投资申请项目的50%，2015年初已占70%。
 
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