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ACB News《澳华财经在线》4月21日讯 在新冠疫情出现之前，我们经常听说，澳洲的CBD是经济引擎，城市的心脏。

格拉坦研究所（Grattan Institute）曾在2014年发布了一份题为《澳大利亚经济图谱：城市作为繁荣的引擎》的报告，说全国的繁荣是由“市中心知识密集型企业的工作岗位”推动的，CBD企业“平均生产力比其他地区的企业高得多”，“仅悉尼和墨尔本两个CBD的总面积——7.1平方公里——就创造了全澳近10%的商品和服务生产价值”。

格拉坦研究所在2017年再次肯定了CBD的经济地位，称在CBD的“劳动力市场已经被服务业的发展所改变”，墨尔本和悉尼CBD平均每小时工作的经济产出超过90澳元。

有句话说：宇宙有尽头，CBD的精彩没有尽头。这样的“神话”被一场疫情戳破了。澳大利亚的经济表现对CBD的依赖程度并没有达到曾被人们相信的程度。

根据地产委员会的最新数据，3月份墨尔本和悉尼的写字楼使用率分别只有35%和50%，即使在珀斯和阿德莱德，也有近30%的办公室闲置。新州交通局的数据显示，去年第一季度有超过3000万人次进入CBD，在4月至7月疫情高峰期下降到800多万人次。

在家工作的人比以往任何时候都多。CBD的入住率和人流量比疫情之前直线下降，然而并没有妨碍整个澳洲的经济蓬勃发展。

被“误解”的CBD？

经济分析师Ross Elliott说：“‘拯救CBD’的论点是基于CBD是澳洲经济的核心这一观念。几十年来，我们的CBD一直是国家的生产力动力源，但受到COVID-19封锁的严峻挑战。对每个人来说，CBD能够重新夺回这一经济衣钵是非常重要的。”

比如，澳大利亚地产委员会就呼吁，繁荣的CBD将对澳大利亚的经济复苏至关重要。

在今天的澳大利亚，证据似乎表明，尽管CBD存在着非常现实的问题，但经济发展得还不错。 就业增长正在改善，失业率下降。

就在4月初，国际货币基金组织预测，澳大利亚GDP将在2021年“撑杆跳”回到4.5%。联邦银行的首席经济学家预计经济繁荣将持续到2022年。他们预测澳洲GDP增长率会更高，有望达到4.7%。

好消息还有很多。作为经济健康的关键指标，消费者信心也创下了历史新高。德勤咨询公司的数据表明，全澳的生活水平已经迅速回升。

那么，当经济复苏似乎正在顺利进行，而CBD却萎靡不振的时候，我们又如何理解“繁荣的CBD对澳大利亚的经济复苏至关重要”的说法呢？

目前的经济复苏证明，很久以来，核心商务区对经济的贡献被夸大了，而郊区和边远地区中心及其经济的重要性被低估，甚至忽略了。

现实情况是，“CBD无比重要”概念里，最大的受益者是地产大亨和商业业主。悉尼的CBD建筑合计价值约750亿澳元，墨尔本CBD建筑价值约500亿澳元。

我们生活在一个数字时代。强迫数十万工人在拥挤的公共交通上忍受漫长的通勤时间，而没有任何生产效益，仅仅是为了维护商业资产的价值和支撑中央商务区的咖啡馆和商店，是否有意义？

因此一些人士呼吁，政策制定者应该抓住这个机会，减少经济活动中被浪费的部分。

从某种角度看，人们在家工作而造成的CBD经济活动损失，对澳洲的郊区来说是一个经济利好。这意味着现在有更多的人在当地生活、工作和社交，从经济和环境的角度来看，这是一个有利的结果。

如果在家工作继续下去，这也意味着政府、纳税人无需浪费数十亿澳元在新的基础设施投资上，以扩大CBD交通承载能力，为的只是每个工作日将数十万人运往CBD和离开CBD。

澳洲CBD长期以来得到了太多的政治关注和资金支持。或许现在是时候将注意力集中在大多数人实际生活和工作的郊区了。

将澳大利亚的经济活动从CBD转移到其他地方，是这一流行病最大的积极外部效应之一。这种情况是否会长期持续下去，很大程度上取决于政策和企业的选择。

CBD不复从前？

新州的首席经济学家Stephen Walters最近献策，自COVID-19最初封锁至今，悉尼CBD闲置的写字楼，可以改造成类似纽约和伦敦的住宅公寓。

他认为，由于越来越多的服务行业人士继续定期在家办公，CBD再也回不到疫情之前的日子了。（详见《CBD经济重启缓慢“混合上班”模式挑战CBD复苏》）因此，可将那些闲置楼层转租，甚至变成住宅，这样底部是零售业，中间是办公室，顶部是住宅。

Walters说，曼哈顿市中心在2001年9月11日之后，从金融区转变为居住区，居住人数几乎是原来的三倍。

新州财政部长Dominic Perrottet也认为，CBD永远不会再成为一个只有商业的区域。

他说：“我们不能指望我们的疫情后的生活回到疫情前的样子。在后疫情的世界里，CBD将不一样……这将是商业和住宅的混合体，并将反映工作趋势的变化。”

城市研究理论家Richard Florida在《创造性阶层的崛起》（The Rise of the Creative Class）中评价了过去20年城市的实力。他在2月份告诉悉尼委员会，CBD将受到 “打击”。

他说：“看待危机的最佳方式是将其看作加速器，而不是破坏。这是对我们工作、生活、购物和日常生活方式的一次根本性重设......我们认为的作为一个工作空间的办公室，已经死了。”

办公室将不得不被重塑，重点放在健康、休闲、体验和对外开放上。据估计，在这个过程中，对CBD办公室的需求将下降20%，整个CBD的支出将下降5-10%。

卡尔维诺在《看不见的城市》中写道：“城市就像梦境，是希望与畏惧建成的。”CBD的沉浮，也许是对这句话最好的诠释。

以新州财政部长Dominic Perrottet的预测作为本文结尾——-“CBD永远不会再成为一个只有商业的区域。”。

若此，是否意味着悉尼CBD核心商业区的纯商业土地开发性质可能出现改变，由单一的商业用地转换为住宅土地或商住两用成为可能？

后疫情时代，CBD繁华的回归可能需要时间，但再度繁荣的政策苗头业已显现。

悉尼，这座全球金融和文化名城有望再次给人们带来惊喜。

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