过去一周之内，连续两只加息的靴子落地，一个是在澳洲，一个是在美国。

很多在过去几个月观望的小伙伴，等的就是加息靴子落地。现在尘埃落定，那在房市的策略上，究竟该何去何从呢？无论是自住也好，投资也罢，现在该不该入市呢？还是应该继续观望？

凯文本来没想蹭加息这个热点，因为预测这个东西，提前讲才有效，已经发生了再讲，就是马后炮了。除了给我频道增加点流量，对各位小伙伴没有多少帮助。

我在去年七八月份，就发文提醒要警惕货币政策突然逆转，警惕突然加息的可能性。

去年九、十月份的时候，我又预测这一波房市的高位就会出现在从10月解封到圣诞节之前。

今年年初的时候，我也再次提醒大家，美联储和澳洲储备银行都可能会急转弯。加息可能会来的猝不及防。

当时顺着我的启发去独立思考的投资者和买房人，想必一定深有体会，也一定从中有所受益了。

所以预测我们要讲就早讲，这样才能真的帮得到大家。

但是这几天，凯文收到的问询有点多。都是问这个加息靴子落地之后，对于房市的影响，都在问自己的买房计划要不要调整，现在还该不该买房？那么我就集中分享下我的想法。

如果你有自己的见解，也欢迎在留言区分享出来，跟大家一起探讨。

首先，抛开冷冰冰的数据不说，单看市场的这种反应就很有意思，也会对我们很有启发。

在股市上，大家所熟悉的一句话是：空军不死，上涨不止。其实这句话应用在房地产领域也是有效的，而且反方向也是成立的。

所谓空军不死，上涨不止，就是说，在上涨周期，当有还有空军在唱空时，市场的上涨就还在继续。

同理，当市场反一个方向，在下跌周期的时候，只要你的周边还能听到对下跌质疑和反对的声音，那就证明下跌还未结束。

在上涨周期中，空军表面上看起来是阻碍上涨的动力，但实质上是上涨的燃料。燃料未烧尽，上涨的动力就依旧存在，市场就会继续上涨。

同样的道理，在下跌周期中，多军表面上看起来是反对下跌的，貌似是下跌的阻力，但实质上是下跌的燃料。燃料未耗尽之前，下跌的动能也不会丧失。会一直下跌到所有燃料耗尽，市场上再也听不到质疑下跌的声音，那个时候也就是真正的市场底部了。

所以现在还只是下跌周期的刚刚开始。这个周期持续多长，烈度会有多强，最主要的影响因素之一，当然就是美联储和澳洲储备银行的利率政策。

再来看看，过去几天，市场对于加息的反应。

首先在澳洲这边，本月加息之前，市场有60%的分析师认为，澳洲储备银行不会在5月份联邦大选之前，就贸然启动加息。澳洲央行会采取比较稳妥的策略，拖到联邦大选后，6月初才会第1次降息。而剩下的40%的分析师，虽然预测会在5月份加息，但是加息幅度也只会是15个基点。

但是澳洲央行的表现出人意料，不但赶在大选前就启动了加息，而且加息的幅度是25个基点，超出了市场预期。

再看美国那边，本周美联储的这次加息，是在3月份开启加息通道以来的第2次加息，加息的幅度是50个基点，符合之前的市场预期。

律师出身的美联储主席鲍威尔，在加息之后的新闻发布会上，给出了如教科书般的预期管理典范。他的回答让市场确信，美联储即使在大幅加息的前提下，也能够控制好就业，经济增长和家庭消费支出的方方面面，实现美国经济的软着陆。

于是美股再次重演了靴子落地后大幅反弹的行情，周三一波暴涨气势如虹。这再次体现了投资市场上买预期，卖事实的操作套路。

但是如果故事到这里就结束了，那就实在是太平淡了。

结果是，第2天美股就来了一个大反转。周四美股全线大跌，回吐了前一日的全部涨幅。纳指更是暴跌近5%，创了近两年的最高单日跌幅。

这种暴跌可是在没有任何重大突发事件的情况下发生的。搞的华尔街的一众段子手们一时都编不出来剧情，大家纷纷各种猜测。最吊诡的猜测是说，拜振华的儿子在俄罗斯落网了。这真的是堪比好莱坞编剧的脑洞。

但这场闹剧的背后，其实隐藏着一个重大的危机信号，也是美联储最不希望看到的情况。

周四美股大跌背后所隐藏这个可怕事实，就是市场已经预判了美联储的预判。

美联储这个所谓的预期管理，其实是一个非常强的武器。夸美联储一句“化腐朽为神奇”也不过分。

大家回想一下，美联储主席鲍威尔直到去年11月份，都还在坚称通胀暂时论。而在之后就开始迅速逆转货币政策，从疫情以来的世纪大放水，直接转向快速大幅加息。

如果没有这种所谓的预期管理，在这么短的时间内，搞这种180度的急转弯，那肯定是要翻车的。

但是美联储就是有这个本事。他们在今年初的第1次会议上就开始不停的吹风加息，而且不停的加大对于加息幅度的预测，让整个市场都绷紧了神经。

3月份首次加息了25个基点之后，市场首先对于美联储是真加息这一点，已经无从质疑了。

这之后，美联储一直在抬高市场对于加息幅度的预期。在5月份这次加息之前，各种渠道有意无意放出的风声，对于加息幅度的预测也是在不断加码，直到加息前一两周，市场上已经有一部分预测指向了75个基点的加息幅度。

所以市场上有大量的投资者，在美联储议息会议之前，就对这种风险做了提前的对冲。

打个比方，这就好像一个人要提议给房间开扇窗户，但是知道会有人反对，于是一上来就说——我要掀屋顶。于是，原来那些准备反对开窗户的人，现在反而觉得开窗户还是个不错的折中方案，毕竟比掀屋顶要强多了。

如此一来，当加息50个基点的决议公布时，市场如释重负，大大松了一口气。之前的风险对冲头寸被平仓，市场必然走出一波反弹。再加上美联储主席鲍威尔巧舌如簧，口吐莲花。一时间也让市场上大部分投资者都相信了美联储的能力和信心。

通过这样一波操作猛如虎，美联储就实现了既当又立的目标。一方面实现了大幅加息的操作，另一方面还保住了美国股市这个宝贝儿子没从半空中摔下来。这不得不让人们纷纷竖起了大中指赞一句：美联储就是牛！

美联储这一番漂亮的操作，险些就要成功了。然而问题是，投资者都是人精，谁也不比谁傻。而从周四股市大跌的行情来看，很有可能美联储阵营内部也出现了叛徒。

那些对美联储意志不坚定的内幕人士，恐怕最早就看穿了美联储皇帝的新衣。他们很可能在前一天的暴涨行情中，就在借机逢高出货。等到更多的人反应过来，在第2天加入这种趋势的时候，市场就出现了恐慌性的踩踏离场。

换句话说，市场上已经有越来越多的投资者，开始对美联储的控制力产生了怀疑。他们的信心开始动摇了，他们开始怀疑皇帝的身上根本就没有衣服。美联储压根儿就是在裸奔，一切都是在虚张声势。

要知道在现代金融体制下，再加上高度发达的传媒的加持，共识和信心是整个市场的基础。一旦这个基础动摇，那整个大厦的崩塌将是如摧枯拉朽般的迅速。

从这个角度来说，美联储的所谓预期管理，有点像是诸葛亮唱的空城计。兵不厌诈嘛！实者虚之，虚者实之。

美联储历史上也并不是一开始就搞这个预期管理的。相反，如果是35岁以上的人，应该都还记得，美联储曾经有个叫格林斯潘的牛人。他在2006年之前当了19年的美联储主席，任期跨越六届美国总统。

格林斯潘当时就有一句名言——如果你认为你听懂了我的话，那么你就误解了我的意思。这位老兄当任期间，很拿手的就是玩猜谜的游戏，那当然也是兵不厌诈的一种策略。

但是那个时候，美国的国力是真的强啊，所以美联储用不着唱什么空城计，即使偶尔唱一两次空城计，别人也不敢轻易冒这个险，攻进城里去。

而在格林斯潘离任之后，尤其是在2008年金融危机爆发后，美联储就越来越多的搞起了预期管理。这是不是也印证着，美联储控制力的减弱从那个时候就开始了呢？

回到这一次的加息，美联储赌的是这一套预期管理的空城计，加上鲍威尔在新闻发布会上的精彩表现，能够唬得住司马懿几十万大军。

而只要能够稳住市场的信心，凝聚市场的共识，那么预期就会变现为现实。

只可惜，这次恐怕是，美联储的城内出现了内奸，悄悄的向城外的司马懿大军发了暗号。从而导致了周四如大坝溃绝般的股市暴跌。

美联储本来是基于对市场的预判，做出了自己的预期管理，没想到被市场预判了自己的预判。

这就好像是下棋的时候，当我们碰到强一点的对手时，往往出现了一种情况是，我们在落子之后，才突然发现对方早就已经埋伏好了针对你这一步的杀招，而这个时候，想悔棋也就晚了。

所以美联储的这帮大佬们，过去几天的心情应该像坐过山车一样，在加息之后的新闻发布会上达到了巅峰，但是在第2天就跌入了低谷。周四市场的这种反应，必定是让他们非常郁闷的。

但是不管怎么说，开弓没有回头箭。既然已经启动了加息的进程，那就只好硬着头皮一直走下去。

所以在这个节点上，一个灵魂拷问是，美联储加息的决心有多大？准备好付出多大的代价？

如果到了6月份加息的时候，市场再度猜透美联储的预期，出现跟这次类似的行情。甚至变本加厉的，有更多投资者提前抢跑，导致股市在加息当天就出现震荡、甚至大幅下跌的情况，那么美联储还有没有信心和勇气，敢于继续将加息进行下去？

这个问题的是与否决定了，未来在宏观层面上，全球的资产价格究竟是冰火两重天的哪一边。

一边是海水，一边是火焰，结局只能选一边，几乎不存在中间调和的空间。如果赌错了，投资人面临的后果会很严重的。

这就是为什么凯文最近不太愿意谈宏观的预测，因为情势确实非常的不明朗。当下是一个走钢丝的状态，双方这种博弈局面，在过去几十年中几乎从未出现过。理性成熟的投资者，现阶段必定首选保守的策略，戒急用忍。

对于澳洲的房产投资者而言，当下这个阶段，比较有确定性、适合做的事情就是，找机会卖出自己投资组合中相对较差的物业，尽量多的回笼资金，一方面增强抗风险能力，一方面持币等待机会。

当然，高阶的投资者能够做的事情更多一点。一方面，可以利用房产市场的涟漪效应，利用不同城市和区域之间不同的房产时钟周期，来做一些跨区域的投资布局。

还有一个比较高阶的玩法，就是投入那些小型开房项目，通过开发创造主动收入，对抗下跌周期的风险。

毕竟对于有一定体量的投资者而言，在当前通胀的大背景下，也不会甘心于持有超量的现金，不断被通胀侵蚀。

最近一段时间，凯文收到好些个小伙伴转发的视频和文章。其中一种非常有代表性的观点，认为房产投资不需要太过于关注宏观经济和市场周期。在微观层面上，买到性价比高的房产才是更重要的。

既然你们都在问我怎么看，那我就在这里统一回复一下。

凯文的观点是，对于市场上80%甚至90%以上的购房者和投资者，这一条都是成立的。大多数人的房产投资组合还没有达到需要关注宏观的地步。

船小好调头，普通人的房产投资组合，即使在市场周期上没有踏准节奏，有那么一些小小的偏差，也比较容易通过微观上的努力，去弥补这种缺陷。一个现成的例子就是，大多数在上一波房市高峰的16、17年买了别墅的朋友，这一波都解套了，普遍还有比较不错的涨幅。

而凯文之所以比较关注宏观层面的分析，一方面出于兴趣爱好，另一方面也是不得已。因为跟我接触的有些投资者，他们的投资组合和资产体量不容许在宏观层面，尤其是市场周期上发生战略性的误判。

这跟炒股是一样，你拿个三、五万，进到市场里面去玩一下，那对你最重要的是抓机会。抓好一个机会，说不定就能翻盘，涨好几倍。但如果你是基金的操盘手，那你首先要考虑的可就不是机会和冒险了，而是怎么样先做好风险管理，要有底线思维。

总之吧，凯文就是把自己的一些思考分享出来，一方面作为对自己思想成长轨迹的记录，另一方面也希望多多少少对大家有所帮助。

本文不构成任何的财务建议。具体情况还需要具体分析。

我是澳洲凯文，欢迎关注我微信号kevinfangchan

文章来源： 澳洲凯文