新南威尔士州“建造租赁”新模式的中国教训

2018-07-13 08:01:35 来源：《澳华财经在线》 编辑：Axin 文章类型：综合报道

报道初衷

ACB News《澳华财经在线》7月6日报道了新南威尔士州政府将启动“建造租赁”（Build-to-Rent）新模式，寻求外部投资者为专用出租房屋提供资金，为租房者和社会住房租户增加房屋供应量。（详见本网早前报道《增加社会保障住房供应新州创新租建模式》）。

很明显，新南威尔士州政府将启动“建造租赁”新模式，和中国已经运行多年的廉租房、公租房的住房保障模式类似。那么，中国的保障房供应模式，对新南威尔士州政府“建造租赁”新模式的运营有哪些经验可以借鉴，哪些教训可以吸取呢？

ACB News《澳华财经在线》7月10日推出了深度特稿《新南威尔士州“建造租赁”新模式的中国样本》，对中国的保障房制度进行了全面解读。今天，我们推出其姊妹篇，对中国保障房运营过程中的问题进行剖析，以期对新南威尔士州的“建造租赁”新模式有所裨益。

需要声明的是，文章所有取材都来源于公开报道和一些机构的调查大数据，本网进行二次编辑整合。

资格造假：违法成本低，你方唱吧罢我登场

在中国保障性住房分配中，有一种怪现象是：很多合格的买不到，买到的很多不合格。其中伪造资料成为一些人蒙混过关、购买经适房和租赁廉租房，从中渔利的主要手段。

据新华社江苏分社主办的《现代快报》报道，2013年8月，江苏泰兴市房管局对当年城区经济适用房申购对象进行公示，1090户低收入住房困难家庭被“晒”在网上，其中暗藏的猫腻也很快被眼尖的群众揪了出来。

通过群众举报和严格核查发现，1090户公示的家庭中有68户拥有各种档次的车辆，其中有28户提交的资料里“家庭月平均收入只有几百块”，却开着价值20多万的车，还有3户瞒报家庭收入，这些伪造资料者都被取消了资格。

泰兴市房管局住房保障科周科长介绍，在申购对象中，其中竟有一个资产过百万的老板。

他提供的材料里说在给别人打工，实际上他有一家投资100多万的汽车销售公司，夫妻俩还开了一家饭店。

“三审两公示”挡不住造假！周科长显得很无奈，所谓“三审两公示”审查制度就是社区接受申请并进行初审、街道办复审、市房管局审核，社区和房管局两次公示，对申请家庭的收入情况、住房情况、其他财产进行严格审查。

周科长称，即使你查出来是伪造的，也没有相应的法律去惩处。

法律专业人士介绍，如果发现有虚构材料骗取经济适用房，主管部门可以追回，但从刑事案件界定存在一定障碍，只能从行政管理或者民事方面处理。因为现在伪造材料骗取经济适用房法律上没有明显的界定。如果定性为诈骗，从构成要件上不完全符合。

违规成本很低甚至无责是一些人想办法钻空子，不择手段造假申购的动因，被揭穿大不了取消资格，反正造假又不负法律责任。

权利寻租：经济适用房挥之不去的阴霾

比伪造资料更可恨的是非法牟利，倒卖经济适用房指标已成为一些“有门路”的人牟利发财的渠道。

新华社曾报道，2011年，郑州市纪委查处了10多起经济适用房领域腐败案件。党政纪立案14人，移送司法机关12人，涉案金额1.1亿多元，收缴违纪违法资金5200多万元。

2012年７月份，河南省审计厅在一份报告中称，在对２００９年至２０１０年间６个省辖市保障性安居工程建设情况和廉租房补贴资金使用情况进行审计调查时，发现６个省辖市共有４３９０户违规享受保障性住房政策。其中８１６户不符合经济适用房购置条件，占抽查总数的１２.６％；３１３９户违规领取补贴７０８万元，占抽查总数的４.６％；４３５户不符合廉租房分配条件，占抽查总数的９.１％。

2012年1月，因收受他人58万元贿赂，河南省郑州经济适用房管理中心原副主任林连波被郑州市二七区人民法院判处有期徒刑12年半。

2010年初，郑州市纪委和郑州市检察机关相继收到群众举报，称有人大量倒卖经济适用房。有中介声称，只要交5万元到10万元不等的好处费，就可以将不符合经济适用房购买条件的改为具备购买资格，并保证能拿到经济适用房指标。

顺着这条线索，办案人员深挖细查，在9个月时间里，一举查办13件17人经济适用房建设和管理领域中的职务犯罪案件，郑州市经济适用房管理中心原副主任林连波就是其中一个。

根据公诉部门指控：从2006年9月至2010年1月，林连波在担任郑州经济适用房管理中心副主任期间，利用职务之便，通过20多家房产公司协调，为倒卖经济房指标的出租车司机张某提供48套经济适用房指标，先后收受张某74万元，其行为构成受贿罪。

在上述查办的13起案件中，还有一个女掮客靠行贿户籍民警办理假户口，倒卖经济适用房的案例。

被警方拘留后，芦某交代通过向多名民警行贿，先把外地人的户口办到郑州市的郊县，随后再通过迁移，将居住时间改为3年以上，使这些人满足在郑州购买经济适用房的条件。

几年间，芦某分别向郑州市中牟县公安局刁家派出所原所长李某某，黄店派出所原所长张某某，张庄派出所原户籍内勤朱某某，万滩派出所原户籍内勤周某某，郑州市公安局经开派出所治安管理服务大队一中队原指导员崔某某等9名公安人员行贿近200万元。

公诉机关认为，芦某为谋取不正当利益，向多名司法工作人员行贿。情节严重，其行为构成行贿罪，二七区人民法院依法判处芦某有期徒刑5年。

备受争议：经济适用房淡出保障房之列

2015年2月，针对有媒体称，经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消，公共租赁住房将成为住房保障的主体，住建部间接地进行了否认，但不少省份陆续表示不再新建经济适用房。

在2008年中国大规模新建保障房以前，经济适用房是中国保障性住房的主力。但是，这种既非完全市场化，又非完全政府保障，性质略带模糊的经济适用房，因暗藏“寻租”空间，自推出后便争议不断，其存废也引起社会争辩。

其实，早在2012年1月，江西省就将经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房“三房合一”，停建经济适用房，重点发展公共租赁住房。

同年3月，广东也大力推进以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，明确以后保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经济适用住房，鼓励各地发展小户型公租房，将逐步对现有的廉租房、直管公房、公共租赁住房等保障性住房“并轨”管理，只租不售。

2012年8月河南商报的报道说，河南省2013年底全部取消了经济适用房。主要原因是，经济适用房容易滋生腐败；经济适用房面积虽控制在90平方米以下，但真正需要住房的仍然买不起，而买得起房的，又嫌房子面积太小；资质审查很难，操作起来有难度。同时，该省取消经济适用房后，政府将大力发展廉租房和公共租赁房。

2014年4月，烟台将经适房、廉租房、公租房“三合一”，统一归并为租赁型保障房。而武汉、福州、哈尔滨等地的经适房也已陆续退出市场。

2016年初，北京市建委宣布北京原则上不再新建经适房、限价房，未来建设将围绕公租房、棚户区安置房展开。

经济适用房制度曾经对解决中低收入家庭的住房问题起到了非常重要作用。然而在政策执行过程中，也出现了寻租、腐败等一系列问题，经适房这一备受争议的住房制度，慢慢淡出了人们的视野。

公租房空置：位置偏价格高让刚需望房兴叹

空置率高是公租房建造管理过程中存在的最大问题。究其原因，大致有以下几个问题。

首先、企业承建的公租房烂尾率高。据新华社报道，2017年7月，国务院第四次大督查督查人员在湖南、湖北、江苏等地就这一问题进行了实地督查。

在湖南，第十二督查组核查了位于浏阳经开区的一处企业公租房项目。据了解，该项目为经开区一家公司的职工公租房项目，后因公司破产倒闭，致使全部710套公租房空置。为了解决烂尾问题，在不改变公租房性质的前提下，管理部门通过招商项目合作的方式将资产转让给另一有实力的开发商，目前已经开始配租。

有基层干部表示，目前公租房空置问题很大程度上与企业公租房有关，有的企业红火的时候一建就是几百套，一旦经营不善或者倒闭就全空置了。

其次，位置偏僻生活配套匮乏，让夹心层想租而不敢住。公租房供应主体是上班族中既买不起经适房又不够廉租房条件的“夹心层”（广义的公租房也包括廉租房），这一群体对地段、公共交通等配套比其他人有更实际的需求。

“公租房空置现象的背后存在一些共性的问题，一个是公租房分布的区域比较偏远，这样出行的成本会比较高，另外生活质量会受影响，尽管它租金有一定的优势，但是这些公租房区位不理想，交通不便，路上花费时间长，这产生的成本对有资格申请公租房的人形成了很大的考验。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说。

第三、租金高企让租户失望。部分公租房项目的租金高企也让一些符合申请条件的人租不起或者觉得不划算。按国家指导方针，公租房租金应略低于市场租金水平，而更多人则期待与普通商品房租金相比有更大的优惠。

陈国强表示，尽管各地政府一再强调公租房的租金要参考市场的租金水平并有一定的优惠，但是租金是否真正有确定的优势、租赁价格的确定是否合理等都是需要考察的，比如，参照对象怎么选择，是比照高标准的商品房小区还是拿真正有可比性的房源进行比较，这都是很现实又迫切需要解决的问题。这些问题如不能很好地解决，即便一些公租房租金名义上比市场价便宜，真正需要公租房的人群实际感受也可能未必如此。

第四，配租机制不够灵活。“事实上，目前，公租房运营的难题在于配租环节。”北京市保障性住房建设投资中心一位负责人表示，由于公租房的配租对象大部分也是廉租房、经适房、限价房的“三房轮候家庭”，而这部分家庭大多都希望等待政策购房，一旦租住了公租房，在这期间如果有经适房和限价房摇号，就可能就失去购买资格。

申请难，让公租房成了“空租房”

公租房空置率高，除了受地理位置偏、租金过高，收入水平等因素影响外，过于严苛的申请标准也把很多人挡在了公租房的门外。

在广东申请一套公租房有多难？答案是——至少需办7个证等90天。记者在广东佛山、东莞等地采访时发现，繁琐耗时的行政审批流程，令大量公租房的需求者只能望洋兴叹。据广州社情民意研究中心最新的民调显示，民众对政府住房保障工作评价不高，对保障房供应数量和公平分配，评价以不满居多。

自湖北荆门的王先生，在佛山市某物业公司做保安。他看到附近的公租房项目—海北广场开始入住，也动了心，想申请一套。但咨询过后，繁琐的手续把他吓住了。

“除了身份证、居住证、结婚证、收入证明、劳动合同、财产证明，最麻烦的是计生证。”王先东说，就算各种证件齐全了，审批程序还要经过“三审三公示”，算下来至少要等90天。漫长的审批手续吓退了王先东，他最终选择租赁农民自建房。

让人欣慰的是，政府部门已经意识到申请繁琐给公租房带来的负效应，开始着手改变。

今年3月，广州市住建委就印发修订版的《广州市新就业无房职工公共租赁住房保障办法》。与之前相比，修订后的《办法》进一步简化了新就业无房职工申请公共租赁住房的申请流程，申请者不再需要提供“无自有产权住房证明”和“社会保险缴费证明”。

新的《长沙市公共租赁住房保障资格审核管理实施细则》与原有政策相比，主要有两个方面变化。首先，审批条件得以放宽，本市常住人口取得长沙户口的年限由5年减少为3年，外来务工人员缴纳长沙社保的年限由3年减少为1年。

此外，对审核流程进行了简化。此前申请公租房，需到民政、房产、社保等多个部门开具相关资质证明。现在符合条件的市民，只需向社区申请，由街道审核就可完成全部手续。

房租难收：让公租房很受伤

相对于经济适用房的权利寻租、腐败频发，公租房面临最严重的问题是拖欠房租。

综合新华社、京华时报消息，2010年由住建部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布。根据意见，在今后的公租房管理中，公租房的租金将按年度动态调整，租赁者只要符合条件可以申请续租。同时，租赁人若拖欠租金可从工资中扣除。

搜狐网曾报道过这样一个案例：2013年，57岁的普某从云南省昆明市西山区住房和城乡建设局租了一套两居室的公租房，租金每个月1004元。

刚开始，普某一直都按约交房租，可从2014年1月开始，普某就没有再交过房租。

2016年3月，住建局将普某告上了法庭，要求解除租赁合同，腾还租赁房屋并支付拖欠了2年的房租2.4万余元。法庭上，普某说，对于拖欠房租的事他没有异议，但是他靠领取最低保障金生活，经济能力有限无法支付租金。

两个月后法院一审判决，解除双方之间的租赁合同关系，普某限期内将房屋腾还给西山区住建局，并支付拖欠的租金2.4万余元。

判决生效之后，普某还是不搬出公租房，住建局只好向西山区法院申请了强制执行。

类似于这样享受公租房福利却拒不履行交租义务的，并非个案。昆明市公租房公司2015年起累计起诉180多户长期欠租租户，其运营管理的10个项目中，至少236户租户有过欠租行为。更让公司头疼的是，因为拖欠租金的租户太多，公司组建了专门维权的部门专门负责起诉，耗费的人力、物力、财力都很大，即便每次打赢官司，却还是贴了钱。因为很多欠租户情况特殊，法院执行很困难。

公租房公司表示，除了司法途径之外，公司打算对租户开展个人信用管理，但凡二次失约甚至长期霸占公租房不交租金的租户，都将纳入黑名单，5年之内不得再次摇号申请公租房。公司还计划借助“信用昆明”等系统，将租户信息纳入社会信用体系监管，凡是恶意拖欠公租房租金的个人，都将被纳入社会信用体系黑名单管理，5年内无法乘坐飞机、高铁。

专家支招：公租房供需良性对接需通盘政策考虑

要把好事做好，使公租房的供应和需求能很好地实现对接，还需要各地有通盘的政策考虑。

从汲取教训的角度，除了更加人性化地制定保障房分配管理方案，项目选址更需以实用性为先。如在产业聚集区统筹建设公租房以解决产业工人家庭居住困难，选择配套基础较好的地方或通过商品房项目按适当比例配建公租房以真正利于城市“夹心层”生活和工作，这些都是应当考虑的。

中国房地产学会副会长陈国强认为，不能为了赶进度或完成指标，匆匆忙忙地把项目落实了，实际上最后老百姓也不满意，申请者也不买账，这样就好事变坏事了，钱投进去资源却浪费了。同时，对保障房空置现象要追根溯源，对为完成任务而“拍脑袋”决策要追责，以警惕“政绩工程”重蹈覆辙。

在这方面，上海已经先行一步。上海市在2014年初的一次住房保障工作推进会议上要求：在确保完成年度保障房建设任务的同时加快设施配套，使保障房在数量上“够住”，在条件上更加“宜居”。

对于普遍关心的租金，专家建议，要在平衡投资收益和租住需求的基础上，科学合理制定公租房租赁价格。对一些公租房项目政府给予的补贴、补助等配套措施要落实到位。此外，业内人士还建议做好保障对象摸底工作，适度降低准入门槛，避免大量公租房租不出去现象的发生。

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